Wanneer jij je woning hebt verkocht en naar een andere koopwoning verhuist, krijg je waarschijnlijk te maken krijgen met de bijleenregeling. Hierdoor mag je een deel van de hypotheekrente mogelijk niet aftrekken bij de aankoop van een nieuwe woning (binnen drie jaar). Best een ingewikkeld onderwerp. Op deze pagina leggen wij je de bijleenregeling uit.
Hulp bij belastingaangifte – huis gekocht en verkocht
Als jouw oude woning verkoopt en een nieuwe woning aankoopt, wordt de belastingaangifte een stuk complexer. Wij helpen je graag met het indienen van een correcte aangifte. Vul het contactformulier in of bel ons op 020-2170120 om vrijblijvend de mogelijkheden te bespreken.
Wat is de bijleenregeling?
Verkoop jij je huidige woning voor een hoger bedrag dan de resterende hypotheek en verkoopkosten? Dan realiseer je overwaarde. Als je binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, vindt de Belastingdienst dat je de overwaarde moet investeren in de nieuwe woning. Doe je dit niet? Dan geldt de bijleenregeling. Je mag dan over het bedrag van de overwaarde géén hypotheekrente aftrekken.
Bijleenregeling berekenen
Stel je voor: je verkoopt jouw huidige woning voor € 300.000. De resterende hypotheek is € 200.000 en de verkoopkosten bedragen € 10.000. Dit komt neer op een overwaarde (eigenwoningreserve) van € 90.000.
De aankoopprijs van de nieuwe woning is € 400.000. Je mag rente aftrekken over een hypotheek tot € 310.000. Kies je er toch voor om de volledige €400.000 te lenen? Daar ben je natuurlijk vrij in, maar houdt er rekening mee dat je boven deze € 310.000 geen rente mag aftrekken. Dit deel valt in box 3 en kan je aangeven als de box 3-schuld.
Overwaarde huis
Om de bijleenregeling te begrijpen, is het van belang om te weten wat de overwaarde is. Eigenlijk is de overwaarde het bedrag dat je overhoudt wanneer je jouw oude woning hebt verkocht. Je kan dit uitrekenen met behulp van de volgende som: verkoopprijs – resterende hypotheek – verkoopkosten
Bij verkoopkosten kan je denken aan de makelaarscourtage, taxatiekosten, advertentiekosten. De eigenwoningreserve ontstaat uit de overwaarde wanneer je jouw oude eigen woning hebt verkocht. Dit is dus het bedrag wat de hoogte van je nieuwe lening bepaald.
Verschil overwaarde en eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve is eigenlijk het bedrag dat uit de overwaarde ontstaat. Heb jij voor het eerst een woning verkocht? Dan is deze overwaarde jouw eigenwoningreserve. Het kan ook voorkomen dat je al eerder een woning hebt verkocht en nu een nieuwe woning gaat verkopen. Je telt de overwaarde van deze woning dan op bij de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve leggen we uit met het volgende voorbeeld:
Voorbeeld eigenwoningreserve
Stel je voor dat jouw overwaarde € 445.000. Het is de verkoop van jouw eerste woning dus de eigenwoningreserve is hier gelijk aan. Jij kiest ervoor om een stuk kleiner te wonen en koopt een appartement voor € 350.000. Volgens de bijleenregeling mag je dus geen (hypotheek)rente aftrekken als je ervoor kiest om een hypotheek af te sluiten. Het overgebleven bedrag van € 95.000 zal voor de komende drie jaar worden aangemerkt als eigenwoningreserve. Kies jij ervoor om in deze drie jaar je huis te verbouwen of een nieuwe woning te kopen? Dan telt dit bedrag mee in de bijleenregeling.
Bijleenregeling en de hypotheekrenteaftrek
De bijleenregeling bepaalt hoeveel je mag lenen voor je nieuwe woning zonder dat dit invloed heeft op de renteaftrek. Handig om te weten is dus welk bedrag van de hypotheek aftrekbaar is. Dit is de aankoopsom van de nieuwe woning plus de aankoopkosten, verbouwingskosten en financieringskosten minus de overwaarde.
- Bij aankoopkosten kan je denken aan de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de overdracht.
- De financieringskosten zijn de kosten die je maakt om jouw hypotheek rond te krijgen. Denk hierbij aan de kosten voor je hypotheekadviseur, taxatiekosten en notariskosten voor de hypotheekakte.
Wat als je gaat samenwonen?
Stel je voor: jij verkoopt je woning met overwaarde en gaat samenwonen met je partner (die nog geen eigen woning had). Jullie worden allebei 50% eigenaar van de nieuwe woning. In dit geval is de bijleenregeling alleen van toepassing op jouw deel van de woning.
Gaan jullie uit elkaar? Dit is natuurlijk een vervelende situatie, maar het kan gebeuren. Wat nu als jullie samen de gekochte woning verkopen met een overwaarde van € 100.000. Dit zal betekenen dat de eigenwoningreserve voor jullie beiden € 50.000 is. Wanneer jij dan, binnen 3 jaar, een nieuwe eigen woning koopt van € 300.000 betekent dit dat je een lening van € 250.000 mag afsluiten zonder dat de renteaftrek in geding komt. Voor jouw ex-partner geldt dan natuurlijk hetzelfde.
Hulp bij de bijleenregeling?
Direct één van onze adviseurs aan de lijn
Heb je nog vragen over de bijleenregeling? Of kan je wel wat hulp gebruiken bij de belastingaangifte na de koop en/of verkoop van jouw woning? Wij helpen je graag verder! Neem vrijblijvend contact met ons op via onderstaande gegevens.
Vul ons contactformulier in en wij nemen contact met je op
Stuur je bericht naar 020 – 2170120
Bel ons op 020 – 2170120